買賣不破租賃是什麼？什麼情況下適用？一個實例讓你快速了解！

租客們注意了！千萬別讓自己的租屋權益受損！3分鐘租寓帶你認識「買賣不破租賃」，這樣當遇到房東突然換人當的情形時，也能夠堅守自己的權益，避免新房東將自己趕出去！

買賣不破租賃是什麼？

買賣不破租賃用一句話就是「房東的房屋買賣行為，不影響租客的租屋權益」。

可以理解成，當租客與房東簽署租約後，若是在合約期間內，房東將房子賣給第三人，這時原本租客與房東簽署的租約依然有效，買房的第三人需要繼續保障租客的居住權益。

參考的法源：民法第425條

• 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
• 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

買賣不破租賃成立條件

1. 簽訂租約房東的必須是房屋的所有權人：如果跟租客簽約的並非房屋的所有權人則無法適用買賣不破租賃，舉例來說，如果簽約的人是房屋所有權人的兒子，那麼該租約不適用於買賣不破租賃。
2. 房東的房屋買賣行為「應在」租賃行為之後：意思是租約的成立要比買賣契約早發生。
3. 租賃契約必須有效：該租賃契約應處於有效期限內。
4. 未公證的租賃契約且期限在「1 年內」的口頭租約。
5. 未公證的租賃契約且期限在「5 年內」的書面租約。
6. 「已」公證且租約超過 5 年的租約（含不定期租約）。

買賣不破租賃案例

房東A與租客B簽署了一年的租屋合約，而當合約進行了三個月時，房東A將房屋賣給買家C，此時買家C將會成為新屋主，而租客B依然能夠繼續居住在該房屋中，且租客B「必須」將房租繳給新屋主。

買賣不破租賃不適用的情況有哪些？

1. 未公證的不定期租約：只要是沒有經過公證的不定期租約，就不能主張買賣不破租賃，新屋主是可以要求租客搬離房屋的，因此都會建議簽訂租約時要定下明確日期，且到期時再簽訂新租約。
2. 租約期限超過 5 年並且未公證：當租屋合約簽訂期限超過 5 年時，必須經過公證才能適用買賣不破租賃，否則不能主張買賣不破租賃。

新房東與租客是否可以提早解除租約？

若是新房東或是租客任一方想要提前解除租約，需要依舊房東與租客所簽訂的租約來決定。

定期租約

若是定期租約，在簽訂租約時會約定雙方「是否可以」於租約期限間提出解約，若當時約定「可以」則雙方皆能夠在一個月前告知對方解約資訊後解除租約；而若是約定「不可以」，則雙方僅能於租月到期時解約，或是支付違約金後解除租約。

不定期租約

如果租約為不定期租約，租客能夠於一個月前告知房東解約資訊，並於一個月後解約；而房東則是需要有以下情形才得以解約：

1. 提供自住證明或是重新建築證明。
2. 租客破壞房屋或屬於房子的附著物，且不賠償時。
3. 租客違規成為二房東。
4. 租客未繳租長達兩個月。（若有一個月押金在，則需未繳租達3個月，並以此類推）
5. 房客違反原本租賃契約上的規定事項。

🏡租寓是台北市核可社會住宅包租代管執行廠商
好房子 • 好房東 • 租你一個好生活

✎親力親為的照顧｜豐富房源管理經驗
✎租屋細節我把關｜給房客感動的服務
🔎聯繫我們：https://maac.io/2ealD