對房東、房客來說，在入住前的「簽約」是極為重要的一步。租賃契約上有很多事情要確認，以免未來出現問題卻束手無策。
對於房東來說，如果有房屋要出租，成功找到租客後，最好使用由內政部提供的新版租賃契約，這樣才能確保自己的權益，不至於在糾紛中難以自保。
對租屋新手來說，或許不熟悉租賃契約的樣式，也不知道要注意哪些地方。因此，本文會分享「租賃契約」需要留意的事項，務必在簽署前詳細詢問，別被房東占便宜！
不定期契約是什麼？
不定期租約是指沒有確定時間的租賃契約，根據民法，超過一年的不動產租賃契約若未書面簽訂，被視為不定期契約，這就更增加了租客的居住權益。當租期結束後，如果承租人繼續使用且房東不反對，就算是不定期租約仍然有效。
此外，有些房東跟租客的舊合約已到期，沒簽訂新的書面契約導致租賃雙方變成不定期契約，只要房東沒有法律規定的合理理由，例如房東要自用、承租人違反不得轉租協議，或是拖欠租金等，房東是不得提前終止不定期租約，最後很可能要花錢請房客離開。
定期的書面契約能清楚規定租金、租期、押金等約定事項，提供雙方保障的最後底線。若是有任何爭議，在法庭上，出示租賃契約可以明確了解當初的協議，避免雙方互相推卸責任。因此，簽約時口頭的約定說的再詳細，若無錄音或相關證據，雙方口說無憑也不具任何法律效益。總之，簽署定期租賃契約非常重要，但「定期維護租約」是許多房東經常遺漏的點。
哪裡可以獲得最新版租賃契約？
自行出租的房東，可以到超商、書局購入簡便的租賃契約。但是，室內上仍有流通舊版合約，因為舊版可能包含不利承租人的條款，使用哪一版合約會是許多租客在意的點。房東可以下載內政部提供的109年新版租約，自行修改列印，這樣才是最能保障權益的方法。
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房東、房客簽約注意事項
雖然契約裡已經多項紀載租賃雙方權利義務，在審閱及簽約前還有一些注意事項，我們一起來看看！
承租前的房源狀況記錄、設備清單
在簽約前，務必仔細房源是否有結構問題且會影響承租人權益，例：在漏水、壁癌等等，若有的話需約定修繕完成期限並記錄在租約裡。同時，與房東逐一清點房子內的家具、電器、鑰匙。除了品項及數量之外，像是電器耗材以及高價電器，則要額外約定其使用規定以及付費情形。
案例一：消耗品
房東在此房源廚房位置提供廚下型的濾水器，與承租人約定在承租期間承租人可在房源內使用此濾水器，但若需更換濾心時，不得要求出租人以維修為由更換。此外，承租人退租時亦不需要歸還全新濾心。
案例二：高價電器
房東在此房源客廳位置提供一台80吋的Sony電視，型號為XXXX。與承租人約定在承租期間承租人可在房源內使用電視，承租期間若發生電視自然損壞，出租人不予以維修，也不更換新的電視，但會負責清運費用。
以上這些細節都需要清楚詢問。除了拍照和錄影作為存證，還要在租約中詳細列出物品點交清單，以避免未來在退租時產生糾紛。
確認出租人的身分
依據承租方身分需確認的項目有所不同。
| 出租方式 | 需確認項目 | 資料要求 |
| 房東自租 | 是否為房屋所有權人 | 提供房屋的所有權狀、身分證件並核對 |
| 房東委託 仲介出租 | 仲介是否為屋主授權代理人 | 仲介提供屋主授權的委託書 |
| 二房東轉租 | 二房東是否為屋主授權代理人 | 提供權狀、授權書或和房東的租約 （確認租約是否同意轉租或分租） |
| 包租代管業者 | 此業者是否合法、 此業者是否為屋主授權代理人 | 租賃住宅服務管理人員證照、公司的租賃住宅服務業登記證、授權書 |
定金、押金、租金的金額
定金
定金是在租賃契約履行前，房客房東雙方合意，房客預先支付給房東的一筆金額，作為雙方確保將來履行租約的承諾。根據民法第248條的規定：“訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。”
定金的支付金額並無法定的上下限，租寓在此建議正常情況下定金金額為半個月到一個月的租金，在繳交定金時，房客應留意要求房東簽收據，最好使用訂金收據範本，並清楚註明以下事項。這樣做可以避免任何一方在未來發生付訂拒租卻又求償無門的困境。
- 支付的定金金額
- 收款及付款人雙方的姓名
- 身分證字號
- 定金保留期限
- 違反約定的賠償方式
近期租屋詐騙盛行，若有網路上的出租人要求先付訂金優先看房，租客們千萬不要掉入陷阱！即使已經見到出租人及房源，也要現場確認出租人是否有出租的權利。
押金
在法律上，正式稱為『押租金』，一般通常稱之為押金、保證金、擔保金等。此金額的目的在於擔保房客按時支付租金、賠償房屋損害，以及在租約期滿時房客按時歸還房屋。
押金金額不得超過租金的二倍，即相當於二個月的租金，房客不可單方面將押金抵房租，此舉需租賃雙方同意。
租金
承租房子時，房客需定期支付租金，這是一種持續到租期屆滿的金額支付，常見的方式包括每月一付、每季一付、每學期一付等。
衍生費用金額
除了租金之外，水電費、管理費、清潔費…等等皆是常見的租屋費用，也要在租賃契約內事先約好繳付權責。
水電費
常見的有三種方式，一是房客按分台電台水帳單繳付，二是以及但電表度數收一度電多少錢，三是固定費用、或包含租金裡面不額外收費。
這邊要特別注意的是第二種收費方法，房東向房客收取的電費應區分夏季和非夏季，且所收取的金額不得超過台電當月最高用電級距的每度金額。
註：夏季為 6 至 9 月，詳細資訊可至 台灣電力公司網站 查詢
其他費用
如管理費、大樓定期清潔費、水塔維護費等等應明確約定哪些費用包含在房租中，哪些費用需由房客額外負擔。
寵物條款
近年越來越多租客有帶著寵物承租的需求，租屋處的寵物規範意識也越來越高，但在既有的租賃契約中規範地還不夠完整，需要另外制定。以下是租寓實際簽約時會用到的寵物條款，提供給大家做參考。
常見問題
Q1我將房子租給房客，要怎麼避免他又轉租呢？
如果租賃契約約定不得轉租，房客未經房東書面許可是不得私自轉租給第三人的。若房東發現房客未經同意轉租給他人，房東有權主張終止租約，且轉租人不得要求任何賠償。
Q2：我第一次租房子，請問簽約需要準備什麼資料？
需要準備身分證影本給房東留存查驗。現在簽約還是習慣蓋章，最好準備自己的印章。
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