租寓說說

房東稅務全攻略！房屋稅、地價稅、租賃所得稅一次看懂！

zuyou

2024-01-03

房東在經營出租房產時，除了房產管理等實務層面，對於「稅金」的計算和申報也是至關重要的一環。以下將分享房東繳稅的常見問題，例如：房屋稅、地價稅、租賃所得稅個別要怎麼算？租寓帶大家深入研究依法合規收租，房東會產生多少稅金。

房東的稅務需知

你的房源用途若是出租，就必須知道「出租稅務」與「自住稅務」的計算方式有所差異，不同的稅種規定不同。因此，有一些房東隱瞞其出租事實，希望讓房源維持「自用稅率」，此為不合法的節稅方式。但在「300億租金補貼」、「社會住宅包租代管」的政策推行下，許多租客受惠獲得補貼，政府也大力補貼了房東的出租稅務優惠，有效地減輕出租後的稅務負擔。

閱讀更多：如何加入社會住宅包租代管，房東、房客的申請條件是什麼？

出租給公司跟一般人的差別

首先，出租人跟承租人的身分不同各有不同的申報方式，可參考租寓整理的表格。

值得注意的是表格的左下方，當房客承租房源做為營業使用，且符合以下兩個條件：

1. 房東是自然人身分

2. 租金超過 2 萬元

房客需申報「二代健保補充保費」、「租金扣繳稅款」

註：依照《所得稅法》第88條、第89條及《健保法》第2條，由「房客」負責繳交「租金扣繳稅款」及「二代健保補充保費」

三大必繳稅金「房屋稅、地價稅、租賃所得稅」

房屋稅

房屋稅為持有房子需繳交的稅，由房屋的所有權人支付。房屋稅的收費標準根據使用目的而有所不同。主要分為「自用」和「非住家用」，如果房東沒有參與社會住宅計畫或未取得公益出租人的身份，就會被歸為非自住住家用的稅率。上方圖表的房屋稅稅制為2024/06/30前適用，2024/07/01適用房屋稅條例新制。

各縣市的徵收率也有區別
⏰繳交時間點：5月份

註：2023年12月19日，立法院通過了《房屋稅條例》的修正案，確定「囤房稅」的新稅率，將調整為2%到4.8%，並改為「全國歸戶、全數累進」的課稅模式。在2024年7月1日生效，2025年5月的房屋稅申報時適用。
閱讀更多：囤房稅2.0三讀拍板，房屋稅改採全國歸戶

地價稅

向土地的持有人課徵。有分為一般用地稅率（10 ‰至 55‰）和特別稅率（依照用途而有不同稅率）。而根據新竹縣政府稅捐局新聞稿，房屋出租是「不能」按自用住宅用地稅率（千分之2）課徵地價稅的。

⏰繳交時間點：11月份

租賃所得稅

租賃所得需併入個人所得稅的計算，適用的所得級距稅率依照房東的總收入而有所差異。租賃所得是指出租房屋所獲得的收入，因此需將實際租金收入減去必要費用，必要費用包括了合理、必要的損耗及費用，例如折舊、房貸利息、稅費、保險等固定費用，以及裝潢繕費。房東在計算租賃所得時，應注意以下兩種申報方式：

標準申報：不需提供任何證明文件，租賃所得直接以全年實收租金的57%計算（扣除43%必要費用）
公式🔎 租賃所得 = 全年租金收入 – (全年租金收入 × 43%) = 全年租金收入 × 57%
列舉申報：房東可自行列舉因租賃而發生的合理且必要的損耗及費用，提供相應的證明文件
公式🔎 租賃所得 = 全年租金收入 – 租屋成本

在列舉申報中，可以扣除的必要損耗及費用包括房屋折舊、修繕費、房屋稅與地價稅、購屋貸款利息、保險費等。保留相應的單據和證明文件有助於享有更多的節稅措施。房東可以先試算兩種方式，選擇所得較高者適用。

加入包租代管後的出租稅負優惠

為了促進房東出租房屋，房東委託業者進行「一般包租代管」或「社會住宅包租代管」，並簽訂一年以上的合約，可享受個人綜合所得稅的相應優惠。

在一般包租代管方案中，每屋每月的6,000元租金所得可免稅；若租金在6,000元至2萬元之間，可抵扣53%的費用，超過2萬元的部分則以43%抵扣。相較於一般包租代管

在社會住宅包租代管方案中，享有更高的減稅優惠。每月15,000元租金所得免稅，而15,000元以上的租金收入有60%的標準扣除額。

下方圖表幫大家比較了四種情況，各是屋主自租、公益出租人、委託業者一般包租代管、委託業者社會住宅包租代管，房東的租賃所得的繳交狀況。

從表格可以看出加入社會住宅包租代管的稅賦優惠是最多的，以每個月$30,000租金收入為例，加入社宅包租代管後，併入所得的金額是$6000/月，房東自租的狀況是$17,100。除了租賃所得稅，加入社宅包租代管房屋稅及地價稅也有減徵，此外，還有其他相關補助。

了解更多：加入社宅包租代管，房東房客的申請條件？租金上限、各縣市資格懶人包