如果你有投資房地產的規劃，那就不能錯過這次的房地合一稅介紹，很多人想買房投資，壹心想著等待房屋土地增值時，可以把房拿去出租，但這是錯誤的觀念！一定要注意房地合一稅，這樣才不會做錯評估，讓自己白白丟了荷包！
房地合一稅是什麼？
房地合一稅簡單來說是當屋主出售房子時，針對獲利部分所需要課徵的稅額，更精確的定義則是將「房屋」及「土地」合併以後的實價總額，扣除實際取得的成本之後，再按實際獲利課徵交易所得稅。
房地合一稅的出現是為了取代過去不動產交易時，將土地、建物分開的雙軌制。透過兩種收稅方式的合一，達到不動產交易利得實價課的目的，藉此杜絕不肖廠商操縱房地價格、課稅基礎與市價脫節、賠錢賣卻要繳土地增值稅等問題。
小提醒：房屋買賣的所得稅與一般的綜合所得總額是不一樣的喔！
房地合一稅2.0是什麼？怎麼收稅？
大家應該也很常聽到房地合一稅2.0吧！這是於2021年開始執行的房地合一稅新制，這邊是房地合一稅的收取標準。
※文內提到的房地合一稅皆是指2.0版本，若為1.0版本會另外標註。
房地合一稅算法
房地合一稅稅額 = 稅基（課稅所得）× 適用稅率（房地合一稅率依照持有時間不同有區別，下面說明）
稅基 = （成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額）ｘ房地合一稅稅率
其中稅基所提及的相關費用包括：
- 交易房屋、土地所支付的必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等)。
- 當次交易未自該房屋及土地交易所得額減除的土地漲價總數額部分所繳納的土地增值稅。 【（申報移轉現值—公告移轉現值）／土地漲價總數額】*已納土地增值稅
- 如果沒有辦法舉證取得、改良及移轉而支付的費用者，可以按成交價總額3%計算，並以30萬元為限認列為相關費用；而如果實際支付費用大於推計費用，並且有提供合法支出憑證，則可以核實認定高於30萬限額的金額。
房地合一稅適用稅率
房地合一稅為了抑制炒房，根據持有年份會有不同的適用稅率。
| 房地合一稅課稅標的持有時間 | 房地合一稅稅率 |
|---|---|
| 持有時間小於 2 年 | 45% |
| 持有時間超過 2 年 ＆ 小於 5 年 | 35% |
| 持有時間超過 5 年 ＆ 小於 10 年 | 20% |
| 持有時間超過 10 年 | 15% |
房地合一稅試算
因為房地合一稅的算法非常複雜，因此政府有推出房地合一稅試算的工具供民眾使用。
房地合一稅2.0與房地合一稅1.0差別是什麼？
相較於過去的1.0，其中最大的差別在於修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間。
原僅有1年內收取45%，而1至2年內僅收取35%，現已延長至2年內都是收取45%；而2至5年內也提高至35%，如下圖。
除此，針對營利事業的房屋交易，也由原本房地合一稅1.0規定的出售房地稅率一律課20%，調整為新版房地合一稅2.0的規定，也就是適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
房地合一稅適用範圍一覽
| 所得人 | 標的 | 取得日 | 交易日 | 適用稅法 |
|---|---|---|---|---|
| 個人 | 房地、房屋使用權 | 105.1.1 以後 | 110.6.30 以前 | 房地合一稅1.0 |
| 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 | |||
| 預售屋 | 105.1.1 以後 | 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 | |
| 符合一定條件股份或出資額 | 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 | ||
| 營利事業 | 房地 | 105.1.1 以後 | 110.6.30 以前 | 房地合一稅1.0 |
| 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 | |||
| 房屋使用 權、預售 屋 | 105.1.1 以後 | 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 | |
| 符合一定條件股份或出資額 | 110.7.1 以後 | 房地合一稅2.0 |
房地合一稅也有優惠稅率！
看到上面的房地合一稅徵收稅率那麼高不知道大家有沒有嚇到？這邊要告訴大家，其實房地合一稅也有優惠稅率！只要符合以下三點就能享有自住房地優惠稅率「10%」，也是房地合一稅的最低稅率。
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
- 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
此外，如果在符合以上三點的情況下，房屋交易的所得又在400萬以內，則免收房地合一稅。
房地合一稅重購退稅，自住想換房者的救星
如果今天想換一間比較大的房子住，是不是也要被課徵這麼多稅呢？答案是「否定」的，政府針對符合自用住宅的民眾也提供相關退稅方案！
符合自住身份之條件
- 出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。
- 個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。
- 該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。
※需要注意，政府為了避免投機、落實保障自住權益，如果重購的房地在5年內改作其他用途或者再移轉，國稅局將會把已退或減免的稅額追討回來。
房地合一稅申報資訊總整理
房地合一稅申報時間點
房地合一稅申報應於房屋、土地、房屋使用權、預售屋及符合一定條件股份或出資額交易日之次日起算30日內，「自行」填具申報書，檢附相關文件，向國稅局辦理。
房地合一稅申報文件
申報時應檢附下列文件：
- 個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
- 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
- 買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。
- 成本及必要費用相關證明文件。
- 其他有關文件。
房地合一稅申報地點（優先順序由上至下擇一）
- 申報時戶籍所在地稽徵機關。
- 申報時居留地稽徵機關。
- 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關。
- 中央政府所在地之稽徵機關。
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