社會住宅包租代管常見問題

社會住宅包租代管計畫是政府透過提供獎勵和補助的方式，鼓勵房東將其房產提供給符合政府標準的包租代管業者。目前已經推行至第四期。此舉不僅促進了民間住宅的活化利用，彌補了社會住宅供應的不足，同時也為租戶提供了更多選擇，減輕了地方政府建造社會住宅的壓力。

對房東來說，將房屋投入社會住宅計畫不僅能享受稅收減免的好處，還能確保穩定的收入來源。對租戶而言，他們能以低於市場價格約八折的租金租賃住宅，並獲得公證費補助，以保障租賃關係的穩定，並實現房東和租戶雙方的共贏局面。

社會住宅包租代管有兩種方案，分為「包租」、「代管」。

社會住宅包租代管計畫有兩種主要方式，分別是「包租」和「代管」：

包租

「包租」是指房東將房屋「出租」給包租業者，雙方簽署租賃契約後，包租業者再將房屋「轉租」給房客，同時業者也需要承擔後續的管理責任，簡而言之，包租業者在這裡充當了「二房東」的角色。

包租業者需承擔空租期的租金風險以及部分修繕房源的費用，因此通常以市價 8 折的價格跟房東承租房源。包租合約需簽訂3年。

代管

「代管」意指代管業者扮演「媒合、管理」的角色，協助房東和房客完成租賃契約後「代替房東管理房屋」，並專注於後續的管理事務。

代管業者會向房東收取服務費，因此房東會有市價 9 折的租金收入。代管約一年一簽，得續約。

房東參與社會住宅包租代管計畫，有穩定租金收益、減稅和修繕費補助等好處。對租客來說，可享有租金優惠和公證費補助，還有更快速的問題處理機制，省去了與房東溝通的煩惱。

包租代管333優惠有分成以下三種項目

3種費用補助

包租代管333		計畫內容
3種 費用 補助	修繕費補助	每年$10,000/屋
	居家安全 相關保險	每年$3,500/屋
	公證費	4,500 元/次（雙北） 3,000 元/次（其他縣市）
總計最高可領到 $18,000

3年免服務費

包租租約簽3年、代管租約簽1年且可續約，合約期間房東委託給包租代管的服務費全免，由政府補助。包租代管業者要協助房東申請加入社會住宅包租代管計畫、處理後續房客的租管問題，亦會協助屋主申請公證、修繕的補助。

3種稅務減免

包租代管333		計畫內容	與屋主自租比較
3種 稅負 減免	綜合所得稅	租金免稅額 $15,000 月標準扣除額為 60%	租金免稅額 $0 月標準扣除額為 43%
	地價稅	採自用住宅稅率：0.2%	採非自用稅率：1%
	房屋稅	採自用住宅稅率：1.2%	採非自用稅率：2 ~ 4.8%

加入社會住宅後，房東會有以下3種稅務上的減免，且不受囤房稅2.0影響。

包租代管333		計畫內容	與屋主自租比較
3種 稅負 減免	綜合所得稅	租金免稅額 $15,000 月標準扣除額為 60%	租金免稅額 $0 月標準扣除額為 43%
	地價稅	採自用住宅稅率：0.2%	採非自用稅率：1%
	房屋稅	採自用住宅稅率：1.2%	採非自用稅率：2 ~ 4.8%

以月租金$30,000為例，有多少租金收入會併入綜合所得稅呢，能節省多少稅金❓

先回答有多少租金收入會併入綜合所得稅，公式如下

【先扣除免稅額】
$30,000 – $ 15,000 = $ 15,000
【再扣標準扣除額】
$15,000 * (1-60%) = $ 6,000

再來分享這樣綜合所得稅可以省下多少？
可以跟其他不同計畫的房東去做比較，請參考下表：

公益出租人改加入社會住宅包租代管計畫，就像是獲得了一張免費的VIP會員卡，享受升級的服務！

【一站式無憂管理】

原本房東需要自行處理的繁瑣事務，如發布租賃廣告、帶看房屋、篩選租客、簽約交屋、追收租金、房客關係管理、房屋維護、設備修理、租約管理、退租處理等，現在都由專業的社會住宅管理公司全權代勞。

【稅務優惠】

• 租金收入超過15000元免稅額的部分，再享有60%的減稅優惠。
• 台北市的房屋稅比照自住房屋，比一般出租低50%。
• 地價稅享有80%的減免（與自住房屋相同的優惠稅率）。

【年度補貼福利】

• 每年最高可獲得10000元的房屋修繕補貼。
• 每年最高3500元的保險費補貼。
• 每年最高3500元的公證費補貼。

【穩定收益保障】

選擇包租方案，即享有三年穩定租金收入的保證。由管理公司作為二房東，但「不賺取差價」轉租給租客，即使期間出現空置，房東依然能保持穩定的租金收入。

根據內政部網站，小編整理了房東的身分限制、房源的條件限制整理👇

房東的身分限制

1. 房東必須是住宅的所有權人，可以是自然人或法人（例：公司）
2. 租賃契約之出租人，不得為包租案次承租人或代租案承租人之家庭成員或直系親屬。

房源的條件限制

• 不得為違法出租者。
• 應以一門牌為一租賃住宅出租，不得分租。
• 不得為社會住宅、合宜住宅、政府興辦之出租住宅或二十四小時住宿式機構。
• 建物登記謄本、所有權狀影本、建築物使用執照影本或測量成果圖影本，應符合下列情形之一：
  • 主要用途含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」、「宿舍」字樣或主要用途均為空白，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
  • 非位於工業區或丁種建築用地之建物，其主要用途為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
  • 非位於工業區或丁種建築用地之建物，申請人出具主管建築機關核可作第一目用途使用及免辦理變更使用執照之相關證明文件者，依房屋稅單或稅捐單位證明文件所載全部按住家用稅率課徵房屋稅。
• 市場每月租金不得超過本計畫規定的上限，市場租金上限及適用地區，依其門牌編釘地址規定如下：

  適用地區	市場租金上限（新臺幣）
  臺北市	39,000
  新北市、桃園市、臺中市、新竹市、新竹縣	35,000
  臺南市、高雄市	29,000
  其他縣市	22,000

⛔注意事項⛔

📍應設置住宅用火災警報器及滅火器，且出租人應於租賃期間維護之；其未設置者，至遲應於轉租契約或租賃契約之起租日起三十日內設置。

📍有設置燃氣熱水器，且為屋外式熱水器者，該熱水器應裝設於建築物外牆，或裝設於有開口且與戶外空氣流通之位置；其無法符合者，出租人至遲應於轉租契約或租賃契約之起租日起三十日內，裝設熱水器排氣管將廢氣排至戶外，或將該熱水器遷移至屋外，或更換為強制排氣式熱水器、電熱水器或太陽能熱水器。

可以，房客也能申請。

房客身分不限定於弱勢族群，只要符合一定的所得、財產、身分條件以及就業、就學有居住需求的民眾就可以提出申請，一般戶也可以申請唷！

🔶一般戶的條件：

• 家庭成員(註)人均年收入 79 萬 8,552 元內
• 動產低於 712 萬元
• 家庭成員北北基桃無自有房屋
• 家庭不動產限額 906 萬元
• 未居住在國營、公營、社會住宅者且未申請貸款利息申報及租金補貼

註：
[ 家庭成員 ]

1. 申請人之配偶
2. 申請人之戶籍內直系親屬
3. 申請人配偶之戶籍內直系親屬
4. 申請人或其配偶孕有之胎兒
5. 申請人父母均已死亡，且其戶籍內需要照顧之未成年或無配偶且身心障礙兄弟姊妹

不會被追稅，已經有修正草案規定。

內政部近期宣布，為了激勵更多房東加入，並消除他們對於可能面臨的稅務審查的擔憂，已在部務會議中通過對住宅法第3條、第15條、第16條的修正草案。該修正草案明確規定，租金補貼將不會被用作追溯性稅收徵收的依據，同時也在一定條件下放寬了公益出租的規範。這意味著參與公益出租的房東將不會面臨追稅的問題。

房東在參與社會住宅計畫期間，房東的房屋稅和地價稅可以享受類似自用住宅的減稅優惠。然而，這並不意味著該房產被視為自住用途。在出售這些房產時，相關的交易稅費仍需按照土地稅法及其他相關法律規定來繳納。另外，租寓公司提供全面的不動產服務，如有相關需求，歡迎進行諮詢。

房東不行自行申請，請注意也不是任何業者都可以協助房東加入社宅，只有政府核可社宅包租代管執行廠商，才能執行！

▶ 查詢各縣市得標廠商：https://reurl.cc/YV7Rg4
▶ 租寓是「台北市」 核可社宅包租代管第四期執行廠商

加入社會住宅包租代管的房東，完全不需負擔任何費用喔，包含仲介費跟服務費皆免！
原本由房東支付的服務費用，改由政府支付給執行廠商，因此房東和房客都不需額外支付任何的服務費用喔！這也是為什麼政府嚴格篩選與把關執行廠商的服務。

合約期間能享受以下服務：刊登招租、帶看簽約、收租催繳、修繕處理、補助申請、退租點交，這些通通不用自己來！